Toen in het vroege voorjaar van 2023 het tekenmoment en daarmee de officiële start van de City Deal Dynamische Binnensteden in zicht kwam gaf kwartiermaker Arno Ruigrok het stokje over aan programma coördinator Jos Sentel. Beiden werken als zzp’er – of als free agent zoals Jos zegt – en dit was niet de eerste keer dat ze elkaar troffen. Sterker: nog voor Jos aan zijn werkzame leven begon liep hij in 1992 stage bij Kolpron (inmiddels opgegaan in Ecorys), waar Arno zijn scriptiebegeleider was. De twee gaan in gesprek over de verhoudingen tussen overheid en vastgoedpartijen en waar de City Deal toe moet leiden.
Wat is jullie achtergrond en hoe zijn jullie bij de City Deal betrokken geraakt?
Arno: “Tijdens mijn opleiding tot volkshuisvesting-ambtenaar kwam ik erachter dat de creatieve kant mij meer trok. Mijn passie lag vooral bij ruimtelijke planning en de grote stedenbouwkundige structuur. Toen ik afstudeerde was het crisis en heb ik wel 150 brieven gestuurd voor ik bij onderzoeksbureau Kolpron terechtkwam, waar ik mij stortte op de winkelmarkt. Vandaar kwam ik bij winkelvastgoedontwikkelaar Multi Vastgoed waar ik tussen 1992 en 2018 werkte met een onderbreking van 5 jaar bij een vastgoedadviesbureau. In de loop van mijn carrière heb ik de focus verlegd van sec winkelvastgoed naar de stedelijke context waarin het vastgoed staat.”
Jos: “Mijn ouders hadden een zaak in het oude centrum van Zoetermeer, dus mijn wieg stond letterlijk boven een winkel. Tijdens mijn studie planologie kwam ik voor mijn stage terecht bij Kolpron en schreef ik onder begeleiding van Arno mijn scriptie over deelmilieus in binnensteden. Later werkte ik bij ING Real Estate, waar de focus te veel kwam te liggen op risicomanagement en de ontwikkeling van grote eenvormige, monofunctionele winkelcentra. Toen ben ik voor mijzelf begonnen, onder de naam ThirdPlace: in mijn definitie een betekenisvolle multifunctionele plek waar goed is nagedacht over voor wie je het doet. Na een uitstapje naar Syntrus Achmea begon ik weer voor mijzelf en wees een relatie mij op een vacature van programma coördinator bij deze City Deal. Daar bleek Arno al bij betrokken te zijn.”
Arno vult aan: “Het was altijd al mijn intentie om richting ondertekening van de City Deal door alle partners het stokje over te dragen. In die fase kwam Jos aan boord. Sindsdien ben ik als inhoudelijk expert en het “geweten” bij de City Deal betrokken. Het aardige van deze City Deal is dat er ruimte is om aandacht te geven aan aspecten van de binnenstad waar je in de waan van de dag niet aan toe komt. Zoals: van wie en voor wie is de binnenstad? Daarnaast zie ik al mijn hele carrière van alles misgaan in de communicatie tussen vastgoedpartijen en overheden. Toen ik bij Multi werkte heb ik mij ook schuldig gemaakt aan de “rug-tegen-rug” houding tegenover de overheid. Ik zie veel waarde in het ‘Vastgoed voor dummies’ project, waarin we hopelijk wat vooroordelen over en weer kunnen wegnemen.”
Kortom: er zit bij Jos en Arno genoeg ervaring vanuit het marktperspectief op de binnenstad. Maar wat is die binnenstad nu precies? En hoe verandert dit met de tijd?
Arno: “De binnenstad is het brandpunt van wat een stad te bieden heeft, de plek waar iedereen met regelmaat wat te doen of te zoeken heeft. Daarom is de druk op de ruimte hier het grootst en is de complexiteit enorm. De binnenstad is een palet van deelgebieden en een optelsom van verschillende belangen, smaken en sferen die ieder op hun eigen domein de boventoon kunnen voeren. Maar op een zodanige manier dat de muziek die hier gemaakt wordt, de muziek bij de buren niet overstemt. Daar zit voor mij de dynamiek in. Daarnaast gaat het erom dat de binnenstad mee kan veranderen. Duurzaamheid zit enerzijds in de robuustheid van vastgoed, de maatvoering en materialisatie die ervoor zorgen dat een gebouw lang mee kan. Maar duurzaamheid zit ook in flexibiliteit, nieuw leven kunnen creëren binnen de bestaande structuur.”
Jos vult aan: “De binnenstad is een lappendeken, een mozaïek. Mensen moeten de afzonderlijke stukjes kunnen herkennen en er gebruik van maken op het moment dat ze er behoefte aan hebben. Mensen komen immers door telkens andere motieven gedreven op verschillende momenten naar de binnenstad. Dat vraagt niet alleen om regie op transformatie, maar ook om kennis over hoe het organisme, dat een binnenstad eigenlijk is, werkt. Want met deze kennis lukt het beter om te sturen en in spreekwoordelijke zin te snoeien om de binnenstad in bloei te houden.”
Arno: “We zijn de afgelopen 30 jaar gegaan van projecten die als een UFO geland zijn in de stad, naar projecten die zich voegen in het bestaande weefsel. Zo is de Koopgoot in Rotterdam volledig volgens de oude stedenbouwkundige structuur uit het wederopbouwplan bedacht. En nu is er weer een nieuwe trend in vastgoedontwikkeling: we pakken bestaand vastgoed als uitgangspunt en transformeren dat. Het is een logische vervolgstap.”
Jos: “Dat zie je ook aan het type vastgoedpartijen die actief zijn. Begin van deze eeuw draaide het nog om de ‘big four’ die vasthielden aan zekerheden. Nu zijn er vooral boetiek-ontwikkelaars die durven te experimenteren. Dat past bij mijn rol als programmacoördinator van de City Deal: je nooit neerleggen bij hoe het al ging, maar uit die groef komen en buiten de lijntjes durven kleuren.”
Hoe willen jullie de brug bouwen tussen de overheid en markt?
Arno: “Bij de gemeenten mist vaak kennis over hoe een vastgoedexploitatie in elkaar zit, wat de businessmodellen zijn van de vastgoedpartijen. Omdat wij uit die wereld komen en daar contacten hebben, kunnen wij die kennis inbrengen. Andersom kunnen we de vastgoedwereld uitleggen wat de gemeenten drijft en hoe publieke besluitvorming werkt.”
Jos: “Ik ben enorm onder de indruk van de betrokkenheid en energie van de betrokken ambtenaren in de City Deal, vanuit de steden maar zeker ook vanuit de ministeries en Agenda Stad. Als we dat verbinden aan de juiste marktpartijen kan het echt gaan vliegen. Het is mijn rol om dat bij elkaar te brengen.”
Arno: “De City Deal begint een draaischijf te worden tussen vastgoed, retail en overheid. Er zijn onwijs veel platforms, brancheorganisaties en clubs die vanuit een bepaald belang iets met de binnenstad te maken hebben. Door die met elkaar te verbinden kunnen we versnellen. Daarnaast gaan we in de City Deal veel kennis opdoen die relevant is voor marktpartijen. Daar moeten we dus goed over communiceren. Ook beleggers gaan – mede door ESG gedreven – anders kijken naar de verhouding tussen rendement en risico. De markt gaat van waardetoevoeging naar waardeontwikkeling. De wereld verbeteren én je rendementseis halen, dus als belegger op een andere manier leren kijken en rekenen. We moeten in de City Deal laten zien dat je met samenwerken ook in hele complexe projecten tot een rendabele oplossing kunt komen.”
Jos: “Je hoort vaak dat institutionele beleggers de binnenstad de rug toe toekeren. Dat hoeft geen probleem te zijn, zie het positieve voorbeeld van de Gooische Brink in Hilversum. Helaas moest de intentionele eigenaar desinvesteren. Dankzij een flinke afwaardering gaat een lokale partij gaat op een andere manier aan de waardeontwikkeling werken. Het is zoals de oude IKEA slogan: aandacht maakt alles mooier.”
Arno: “Je ziet dat lokale ontwikkelaars beter in staat zijn om beweging te veroorzaken, juist omdat zij lokaal betrokken zijn. Dus het is een zegen dat die nieuwe partijen erbij komen. Maar het is even zo goed een zegen dat die grote institutionele investeerders wel in die binnensteden blijven en nieuwe rollen aannemen. Door uit het silo-denken te stappen, waarbij je los kijkt naar je woonfonds, winkelfonds en kantorenfonds en de complexiteit van de stedelijke ontwikkeling als één geheel durft te zien, is er veel meer mogelijk. Het wordt tijd dat mensen inzien dat als je alleen met je eigenbelang bezig bent, je een beetje een loser bent. We gaan hopelijk veel concrete voorbeelden verzamelen waarin je ziet dat je barrières kunt slechten als iedereen iets van zijn belang inlevert. Daar worden we uiteindelijk allemaal beter van.”
De City Deal begint op stoom te komen: waar staan we nu?
Jos: “We zitten nu in de City Deal aan het begin van de volgende fase: we zijn hink-stap-sprong bij de concrete projecten terechtkomen. We hebben de community gevraagd over de gedroomde doelen na te denken en die zijn door de werkgroepen via een plan van aanpak uitgewerkt tot projectvoorstellen. Die zijn akkoord bevonden, dus we gaan nu over op de uitvoeringsfase. Het is goed om te zien dat er eerst een stevig fundament gelegd gaat worden in de projecten, dat is belangrijk voor de kwaliteit van de kennisontwikkeling en het van de grond krijgen van pilots en living labs.”
Arno: “Wat mij heel positief opvalt, is het enthousiasme waarmee mensen op de City Deal Dagen afkomen terwijl ze het zo druk hebben. Dat betekent dat er waardevolle uitwisseling tot stand is gebracht. Alleen al een keer spreken met een collega die met hetzelfde probleem in een andere stad bezig is, voegt ook al veel kennis toe.”
Wat is voor jullie een gedroomde uitkomst van de City Deal?
Jos: “Het ‘Narratief van de binnenstad’ en ‘Vastgoed voor dummies’ leveren hopelijk hele concrete, bruikbare producten op. Die kunnen juist ook los van de City Deal een eigen leven gaan leiden en van veel waarde zijn. ‘Vastgoed voor dummies’ is hopelijk op heel veel verschillende bureaus terug te vinden. Dat moet ertoe leiden dat de verstandhouding verbetert en het gesprek over de transformatieopgave beter wordt gevoerd. Het is namelijk allemaal mensenwerk.”
Arno vervolgt: “Als mensen op een natuurlijke, soepele manier met elkaar gaan samenwerken zijn we geslaagd. Als er creatieve oplossingen zijn gevonden, men over de eigen schaduw heen is gestapt en vanuit een gezamenlijk belang aan transformaties heeft gewerkt. Door dat goed te documenteren en te communiceren kunnen we dat ook weer beschikbaar maken voor andere steden en marktpartijen.”
Tot slot, wat is jullie favoriete binnenstad?
Arno: “Als je er één noemt, dan noem je er automatisch veel niet. Maar het is voor mij niet zo moeilijk: ik heb iets met Rotterdam. Er zit iets rauws in die stad. Toen ik daar mijn eerste baan had zei iedereen: wat heb je daar nou te zoeken? Nu vragen ze: ik ga een weekendje naar Rotterdam, vertel me even waar ik heen moet! Die stad werd 40 jaar geleden als karakterloos gezien. Dat is veranderd naar een stad die op het gebied van culturele vernieuwing onder jongeren meer te bieden heeft dan Amsterdam. Er zit zoveel vernieuwingskracht in die stad. Ik ben nu bezig met de Rijnhaven, het is bizar wat er allemaal nog kan. Van Rotterdam krijg ik echt energie.”
Jos: “Voor mij is het Utrecht. Ik heb er veel tijd in zitten in mijn 30-jarige loopbaan. Ik heb eind jaren ‘90 gewerkt aan de herontwikkeling van Hoog Catharijne en dat heeft echt bepaald hoe ik kijk naar nieuwbouwprojecten in de binnenstad. De bestaande historische binnenstad stond totaal los van Hoog Catharijne: zo moet het dus niet. In de Utrechtse binnenstad zijn de deelmilieus redelijk goed herkenbaar. Je weet als bezoeker goed waar je moet zijn voor welke functie. De Jaarbeurs was altijd heel erg van de stad afgekeerd, maar gaat er nu ook weer onderdeel van worden. Die ontwikkeling vind ik fascinerend in toch een van de oudste steden van het land. Een toonbeeld van wat de transformatie van de binnenstad kan betekenen.”
