Kristel van Dam vertelt over het project Binnenstedelijk Impact Fonds, wat onderdeel uitmaakt van het thema financiering binnen de City Deal Dynamische Binnensteden. “Het doel van het project is om het kapitaal en de kennis die bij publieke en private partijen zit aan elkaar te verbinden, om de transformatie van binnensteden efficiënter op gang te brengen. Het project is opgesplitst in twee deelprojecten. Je hebt enerzijds het perspectief van de overheid en anderzijds het perspectief van de institutionele investeerders. De deelnemende gemeentes in de City Deal, in het geval van dit project Utrecht, Dordrecht en Groningen, zijn vooral gericht op het overheidsperspectief. De institutionele kant pak ik samen op met Peter De Haas van De Haas Real Estate Advisory. Peter is gespecialiseerd in het ontwikkelen en opzetten van vastgoedbeleggingsproducten. Het is nu een tweesporentraject om de snelheid erin te houden, waarbij we wel nauwlettend in de gaten houden hoe dit weer één geheel wordt. De twee subgroepen houden elkaar goed op de hoogte. We willen niet dat we eerst vanuit de overheid een fonds bedenken, dat vervolgens aan beleggers tonen en dat blijkt dat het niet aansluit bij hun behoeften en voorwaarden. Of andersom iets introduceren dat niet past bij de kernactiviteiten van de overheid.”
Hoe worden die twee perspectieven samengebracht? Hebben zij niet een ander belang?
Als je het puur vanuit de gemeente of overheid bekijkt, wil zij een gezonde transformatie van de gehele binnenstad mogelijk maken. Institutionele investeerders kijken in eerste instantie naar het financiële aspect en de waarde van het vastgoed dat zij bezitten in die binnenstad. Dat is ook niet zo verwonderlijk. Investeerders hebben de verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat het geïnvesteerde vermogen op zijn minst zijn waarde behoudt en bij voorkeur meer waard wordt om in de toekomst aan de verplichtingen te kunnen voldoen, zoals het uitbetalen van pensioengeld. Het bezit van institutionele investeerders kan een groot aangesloten stuk zijn, maar natuurlijk ook versnipperd. Waar de gemeente en investeerders elkaar kunnen vinden is de maatschappelijke impact die met het transformeren van binnensteden kan worden gemaakt. Dus om de stad beter en toegankelijker te maken voor al die gebruikers die daar bewegen, ongeacht of het om winkels, werken of wonen gaat. Het draait om de binnenstad als fijne plaats voor iedereen.
In dit project kijken we of we een bovenstedelijke structuur kunnen opzetten en hoe die structuur eruit moet zien. Er zijn verschillende mogelijkheden denkbaar. Bijvoorbeeld dat gemeenten vastgoed inbrengen en institutionele beleggers vooral kapitaal en kennis om samen aan de slag te gaan. Dat kapitaal moet dan helpen om enerzijds die transformaties op gang te brengen, anderzijds ook om weer nieuwe panden aan de portefeuille toe te voegen. Het fonds kan mogelijk ook een onrendabele top financieren. Maar dat gaan we in de gesprekken de komende tijd inventariseren.
Voor welke steden is dit fonds mogelijk interessant?
In ons onderzoek richten we ons op een aantal specifieke binnensteden, maar we verwachten dat het voor institutionele partijen interessant is om deel te nemen aan het fonds als het een bepaalde schaalgrootte heeft. De tien deelnemende City Deal steden hebben nu de focus, later eventueel uit te breiden naar de G40. Wat zijn vanuit overheidsperspectief, maar ook vanuit beleggersperspectief dan de voorwaarden waaraan zo’n fonds moet voldoen? We merken dat gemeenten nu niet zoveel zicht hebben op hoe dat bij andere steden speelt en hoe het daar werkt. Het handelingsperspectief van de belegger is breder. Dit is ook bij uitstek iets waar de ministeries van waarde kunnen zijn met hun meer overkoepelende functie.
Wat is het verschil met de huidige situatie hoe fondsvorming werkt en hoe beleggers werken en wat dit eventueel zou kunnen toevoegen?
In het deelproject vanuit overheidsperspectief gaan we inventariseren wat de bestaande structuren of werkwijzen zijn voor fondsvorming. Wat kunnen we daarvan leren? Vanuit institutioneel perspectief weet ik dat zoiets nog niet bestaat. Elke investeerder kijkt toch vanuit zijn eigen perspectief naar zo’n fonds, dat kan behoorlijk verschillen per type investeerder. Daarbij komt dat institutionele investeerders eigen zogenoemde investment beliefs hebben. Willen zij investeren in wonen of winkels, met welk risicoprofiel en welk rendement? Zijn dat wijkwinkelcentra of investeren ze liever in binnensteden?
Waarom zou een belegger graag willen dat er een Binnenstedelijk Impact Fonds komt?
Beleggers zijn steeds meer bezig met ESG: niet alleen met het ecologisch verduurzamen van vastgoed, maar ook met sociale duurzaamheid. Wetgeving ‘helpt’ daar ook bij. Welk effect hebben beleggingen op de mens en maatschappij? Ook vanuit pensioenfondsen wordt daar nadrukkelijk naar gekeken. Het besef is gegroeid dat een aantal panden in de binnenstad of een winkelcentrum als investeerder onderdeel uitmaakt van een groter geheel. Dus de beleggers zijn ook gebaat bij een goed functionerende binnenstad in zijn totaliteit. Dat zou een argument kunnen zijn om deel te nemen aan het fonds. Alleen samen met gemeentes en andere stakeholders kun je een binnenstad beter, gezonder en vooral toekomstbestendiger maken, wat ook weer zijn weerslag heeft op de waarde van het vastgoed. Die blijft dan op zijn minst stabiel en met een beetje geluk stijgt de waarde. Deze investeringen zijn uiteindelijk gewoon nodig om de waarde van je portefeuille op peil te houden.
Waarom past dit project goed bij de City Deal?
De vier thema’s (branchering, vastgoed, financiering en ondermijnende criminaliteit) zijn aan elkaar verbonden. Bij het thema financiering moeten we kijken hoe we de doelstellingen van de andere thema’s mogelijk kunnen maken. Hoe je met behulp van constructies als het Binnenstedelijk Impact Fonds die transformaties goed van de grond kan krijgen. Kijk bijvoorbeeld naar het project ‘Intensiveren van winkelpanden’: hoe kan je het vastgoed met al die verdiepingen zo efficiënt en goed mogelijk gebruiken? Ook de projecten ‘Efficiënte aanpak van transformaties van binnensteden’ en ‘Vastgoed voor dummies’ sluiten erop aan. Het dichterbij elkaar brengen van beide perspectieven is essentieel, zodat de institutionele belegger begrijpt waarom gemeenten op een bepaalde manier handelen en andersom.
Hoe gaat het project verder de komende tijd?
Ik ga de komende tijd met Peter de Haas interviews houden met de top 10 grote investeerders en/of investment managers voor deze investeerders. Wij vinden dit fonds echt iets voor de institutionele investeerder, maar of dat daadwerkelijk zo is gaan we van die partijen zelf horen. Na die inventarisatie organiseren we rondetafelgesprekken om wethouders en beslissers van de institutionele beleggers bij elkaar te brengen. Zo moeten de contouren van zo’n fonds langzaamaan vorm krijgen.
Waar staan we op het einde van de City Deal?
Ik denk dat er over een jaar of drie concreet institutionele beleggers en gemeentes met elkaar samenwerken in zo’n fonds, of dat we in ieder geval een pilot hebben gedraaid met zo’n bovenstedelijke structuur. Over een jaar willen we al inzichtelijk hebben wat de bestaande situatie is vanuit gemeentelijk perspectief. Hoe werkt het financieel op orde krijgen van transformaties nu en wat ontbreekt er nog? Daar kan het impact fonds bij helpen. Aan de andere kant gaan we bij de institutionele beleggers de bereidheid peilen om deel te nemen in zo’n structuur. De City Deal zou een eerste stap kunnen nemen om het fonds op te richten. We willen de institutionele beleggers laten aanhaken bij de City Deal Dynamische Binnensteden. Dit project is daar een belangrijke stap in. Door meteen al de beleggers erbij te betrekken verhogen we de slagingskans.
