“We heten ontwikkelaar omdat het altijd heel ingewikkeld is hè?” Aan het woord is Marco van der Schoor, partner bij vastgoedontwikkelaar E.CP. Eén van de projecten die Marco het meest aan het hart gaat is de transformatie van de Gooische Brink: een typische winkelpassage die onderdak gaat bieden aan de bibliotheek van Hilversum. We spreken hem over het proces, de kansen en uitdagingen. “Het is hartstikke leuk om bij zo’n impactvol project betrokken te zijn, maar het is ook nog eens 150 meter van mijn huis. Ik heb er gewoon persoonlijk belang bij dat het goed wordt. Het is een doorn in het oog dat die locatie al bijna 20 jaar niet goed functioneert omdat er ooit te veel winkelmeters zijn neergezet. In de jaren ’90 heerste er een ongelooflijk opportunisme, het gevoel dat het nooit op kon. Dit soort projecten rolde dan uit de spreadsheet. Men dacht vanuit de spreadsheet in plaats vanuit wat er goed is voor de binnenstad. Inmiddels vinden we dat de binnenstad, en dan bedoel ik het kernwinkelgebied, wat compacter moet. Dat geldt van Amsterdam tot Maastricht, van Dronten tot hier in Hilversum. Die maatschappelijke functies komen weer terug.”
Hoe ben je bij de bibliotheek uitgekomen als invulling van het winkelcentrum? Hoe is dat eerste contact gelegd?
“Ergens in 2012 stond ik op de markt hier in Hilversum en zie ik de wethouder staan. Ik ben best wel een bemoeial, dus ik begin hem van alles te vertellen over wat er beter kan in de stad. Zo kwam mij ter ore dat de bibliotheek aan het onderzoeken was of ze gingen verbouwen of een andere plek gingen zoeken. Zo is dat zaadje bij mij geplant. Ik heb altijd al gevonden dat de bibliotheek op een verkeerde plek zit, buiten de binnenstad. Ik haal altijd de agora in Griekenland aan, waarbij alle functies in het centrum zitten. Een bibliotheek, gemeentehuis, theater; allemaal plekken met een ander bezoekmotief waar toevallig ook winkels bij zitten.
Een paar jaar later was ik bezig met een ander winkelcentrum van zo’n 2.500m2 in Hilversum. Daar zijn we uiteindelijk niet uitgekomen omdat het gebouw te klein was voor de bibliotheek, maar daardoor was ik wel in contact gekomen met de directeur Els Brons. Toen in 2019 de Gooische Brink te koop kwam zat ik dus al met dit idee in mijn hoofd. Opeens zag ik het: de bibliotheek zou de reuring terugbrengen in dat stukje binnenstad.
Ik had al contact met Eelko van Kooten, die met zijn platenmaatschappij Spinnin’ Records muziek uitbracht van artiesten als Martin Garrix en Afrojack. In 2017 heeft hij zijn aandelen daarin verkocht en dat vermogen stopt hij nu onder andere in vastgoed. Hij komt zelf ook uit Hilversum en zag meteen de waarde van dit project. Dus wij hebben een bod gedaan. Ondertussen was de bibliotheek met een heel ingewikkeld traject bezig om de huidige plek te verbouwen. In een gesprek van maar 20 minuten zijn Els en ik eruit gekomen: de bibliotheek moet verhuizen en dit moet de plek worden. Op de begane grond, veel meer ingebed in het stadse leven. Eelco is nu ook echt ambassadeur van dit project, dat helpt enorm. Je hebt echt lokale betrokkenheid en trekkers nodig. Kortom: het zaadje is al heel lang geleden geplant, maar toen de mogelijkheid zich eenmaal voordeed ging het erg snel.”
De bibliotheek vult een aanzienlijk deel van de passage maar niet alles. Er zaten ook al ondernemers. Hoe heb je dat aangepakt?
“De bibliotheek trekt een bepaald soort publiek, dat bezig is met educatie en circulariteit. Vanuit dat oogpunt zijn we naar de rest gaan kijken. Ten eerste: bestaande goede ondernemingen zoals de Bunker willen we handhaven, dus daar hebben we nieuwe contracten mee gesloten. Ten tweede: er moeten een aantal sterke nieuwe trekkers worden toegevoegd. Daarom hebben we een ondernemingen zoals Appel & Ei en Sweet/Repeat benaderd. Plekken waar mensen high end tweedehands spullen kunnen kopen. We hebben Loetje toegevoegd als horecatrekker aan de kop. In de passage komen nog meer functies die synergie hebben met de bibliotheek. Aan de overkant van de Kerkbrink zit een voormalige BCC. We hadden de kans om daar een Mediamarkt in te zetten, maar toen kwam Beeld & Geluid langs met een nieuw muziekmuseum. Dat paste toch beter op deze plek. De directeur van Beeld en Geluid noemt het steeds de grootste platenzaak van Nederland, dat wordt zo gaaf. Daarmee maken we het winkelgebied weer wat compacter met een hele mooie functie in de aanloopstraat erbij.
Maar alles wat ik benoem lukt alleen als je de contacten hebt, als mensen het echt willen en als de business case klopt. Onderaan de streep moeten geen rode cijfers staan, klaar. Je hebt belangrijke stakeholders nodig die erin geloven en er geld in stoppen. Of dat nou een bank is, een financier of iemand die gewoon veel geld heeft. Als je zo’n iemand mist die jouw visie deelt gaat het nooit slagen. De Gooische Brink kostte zo’n 15 miljoen, dan moet het verhaal wel kloppen natuurlijk. En dat verhaal is: je gaat de leegstand in zo’n winkelcentrum niet wegwerken door weer een H&M of Blokker te bellen. De bibliotheek vult 1/3 van het oppervlak op. Als je dat uit de ‘taart’ snijdt en aan de bibliotheek verkoopt is dat weer een inkomstenbron om de rest mee te financieren. Het wordt een veel overzichtelijker verhaal. We geloven er allemaal in dat we dit deel van Hilversum moeten repareren.”
Artikel gaat door onder de afbeelding.
Wat is de grootste uitdaging in het project?
“Het grootste spanningsveld zit rondom tijd. We hebben het in 2019 gekocht en toen al met de bibliotheek de intentie uitgesproken om ermee aan de slag te gaan. Het is nu in 2024 getransporteerd en voor de bibliotheek er echt zit zijn we zo weer drie jaar verder. Het is echt complexer dan een normale binnenstedelijke transformatie. Maatschappelijke functies toevoegen is echt wezenlijk anders dan wat winkels programmeren. Een Albert Heijn in een pand zetten gaat veel sneller: je kijkt samen of de business case klopt en een jaar later zit die winkel er. Een bibliotheek echter verhuist vrijwel nooit. Het is geen professionele vastgoedpartij, het is eigenlijk een cluster van weer achterliggende organisaties die een plek moeten krijgen op die locatie. Een bibliotheek is veel meer dan een kast met boeken. Dat geldt ook voor Beeld & Geluid: dat muziekpaleis komt er niet vanzelf. Dat vergt ook meer van je als ontwikkelaar, eigenaar of gemeente.”
Nu zit het LAB Mediaplein in de passage, hoe is dat zo gekomen?
“Het LAB Mediaplein is vooruitlopend op de verkoop aan de bibliotheek bedacht. Het is voor de bibliotheek een laagdrempelige manier om de plek wat beter te leren kennen. We kochten het winkelcentrum met circa 70% leegstand, deels latent. Dus ik zei tegen de bibliotheek: ga alvast proefdraaien in het pand, kijk wat de energiekosten zijn, ga het gewoon proberen. Er was toen al wel over en weer een intentie uitgesproken, maar er lag nog geen deal. Dit deden we omdat we in die plek geloven. Het LAB Mediaplein is een praktische manier om die ruimte te vullen, om reuring te creëren en aan placemaking te doen.”
Wat is de rol van de gemeente bij het project?
“We hebben in Hilversum het geluk dat er hele goede ambtenaren werken bij de gemeente. Mensen die niet bang zijn om de dialoog aan te gaan, je als gelijkwaardige in het proces zien en niet de spreekwoordelijke luiken dichthouden. De gemeente houdt de kaarten niet tegen de borst, dan ben ik ook heel open. Ik ben zelf ambtenaar geweest bij de gemeente Amsterdam dus ik begrijp hoe het aan die kant werkt. Daar heb ik in de jaren ’90 gewerkt aan het Mercatorplein en ook gezien dat het alleen werkt als je ook vanuit Economische Zaken van een gemeente je kaarten op tafel legt. Er moest een kleine bestemmingswijziging plaatsvinden om de transformatie van de Gooische Brink mogelijk te maken, daar hebben we gelukkig snel consensus over kunnen bereiken met de gemeente. De gemeente is zelf voor 100% de financier van de bibliotheek, dat helpt natuurlijk ook.
Je hebt een gemeente nodig die een visie heeft op de binnenstad. Wethouder Arno Scheepers heeft in Hilversum nu een taskforce opgezet met mensen vanuit het vastgoed, de retail, de bewoners, horeca, cultuurorganisaties, de centrummanager en ambtenaren. We praten op regelmatige basis over de binnenstad van Hilversum en hoe we die beter kunnen maken. Hoe kunnen we dat zo organiseren dat de langetermijnvisie slaagt?”
Hoe zit dat bij projecten in andere gemeentes waar jullie ontwikkelingen hebben gedaan?
“Wat mij wel eens zorgen baart is dat er binnen ambtelijke organisaties echt handjes te kort zijn. Sommige gemeentes hebben geeneens meer een stedenbouwkundige in dienst. Dan gaat een verkeerskundige het stedenbouwkundige plan erbij doen. Weet die ambtenaar wel waar die op moet letten? Soms zetten we als ontwikkelaar een bureau naast de gemeente dat helpt met het bestemmingsplan. Daar moet je dan als gemeente wel voor openstaan natuurlijk.”
Wat zijn nog meer factoren die zo’n ingewikkeld proces laten slagen?
“In een vroeg stadium investeren in een paar mooie beelden, artist impressions, om de sfeer te laten zien. Ik kan praten als Brugman, maar het gaat uiteindelijk om de verbeelding. Gelukkig hebben we bij E.CP een architect in dienst die dat heel goed kan. Zo krijg je de andere stakeholders mee.”
Tot slot: hoe zie je de rol van de ontwikkelaar in de binnenstedelijke transformatie?
“Als ontwikkelaar heb je een centrale rol in het proces, maar eigenlijk kunnen ontwikkelaars zelf niet zo heel veel. We hebben geen verstand van techniek of constructies. Onze toegevoegde waarde zit in de spin in het web zijn. De kansen zien en grijpen en mensen bij elkaar brengen. We gaan altijd net zo lang door tot we het mooiste project hebben.”
Dit interview heeft plaatsgevonden in samenwerking met Nadia Nena Pepels, in het kader van haar opdracht voor de City Deal XS.
De gemeente Hilversum ontving in het kader van Impulsaanpak Winkelgebieden ruim een miljoen euro voor de aanpak De Gooische Brink en Kerkbrink.
