Op de Dag van de Projectontwikkeling van NEPROM organiseerden we de kennissessie ‘Binnensteden in beweging: nieuwe concepten, nieuwe dynamiek’. Met bijna 100 deelnemers was de sessie goed bezocht, wat eens te meer aantoont dat de binnenstad leeft. Het leverde een boeiende discussie op, die op sommige momenten toch ook ontnuchterend was. Want, investeren in de binnenstad betekent ook rekening houden met maatschappelijke doelstellingen, maar dit spitst zich toe op de vraag ‘wie gaat dat betalen?’
We trapten af met architect Sanne van Manen van Platform Woonopgave, die haar typologieën van diverse binnenstedelijke woon- en leefconcepten presenteerde. Deze zijn in opdracht van de City Deal Dynamische Binnensteden bedacht. De concepten komen voort uit een zoektocht naar alternatieve oplossingen voor de diverse wooncrises en de overtuiging dat er in de binnenstad ruimte ‘gemaakt’ kan worden.
Van Manen: “De woonopgave wordt vaak vanuit enkelzijdig perspectief gezien: we moeten bouwen, bouwen, bouwen. Maar dat niet werkt en de aantallen halen we niet. Het zal niet makkelijker worden om snel te bouwen, denk aan netcongestie, stikstof, drinkwater, bodem, waterkwaliteit, ons carbon budget waar we al doorheen zijn. Minister Mona Keijzer heeft het er over dat ze heilige huisjes omver wil werpen, maar zijn die huisjes inmiddels niet allang ruïnes geworden? Het systeem kraakt en piept. De woningmarkt is bovendien de grootste aanjager van ongelijkheid.” Het antwoord is verdichten en meer woningen en functies toevoegen in de (leegstaande ruimtes in de) binnenstad. Als concretisering van de typologieën is zij nu aan de slag met de gemeente Hilversum om deze panden met onbenut potentieel te vinden in die binnenstad.
Roderik Wuite van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) liet zien hoe de organisatie dergelijke plannen financieel haalbaar en schaalbaar maakt. Wat zijn concrete strategieën en financieringsopties die helpen om deze ideeën werkelijkheid te maken? Gemeentes kunnen van SVn gebruik maken om financieringsoplossingen te bieden voor verduurzaming of om bijvoorbeeld kantoren te transformeren naar woningen. Wuite noemt voorbeelden van de gemeente Den Haag die kantoorpanden met de subsidie renoveert, transformeert en doorverkoopt aan marktpartijen waar nu maakbedrijven in zitten. Een handreiking aan de ontwikkelaars hoe maatschappelijk rendement is uit te drukken: meer arbeid in de buurt, mensen die “van de bank” zijn gekregen die normaal gesproken een uitkering krijgen.
Onder leiding van Jos Sentel, programma coördinator van de City Deal Dynamische Binnensteden, begon de interactieve discussie: hoe zorgen we ervoor dat de binnensteden echt in beweging komen? Sentel hamert op out-of-the-box oplossingen. Vanuit de zaal komen er verschillende langs: een leegstandsheffing om eigenaren te dwingen wat te doen met die in totaal circa 3 miljoen leegstaande vierkante meters in binnensteden (niet alleen winkelruimtes, maar juist ook de ruimte erboven, achter of naast). Zolang het meer oplevert om een (deel van een) pand leeg te laten staan zullen weinig eigenaren in beweging komen. Een ander idee dat ter sprake komt is geïnspireerd op een ruimtelijk ordeningsprincipe van begin 20e eeuw: ruilverkaveling. Als eigenaren makkelijker aaneengesloten delen van de binnenstad in bezit kunnen krijgen is de transformatie ook makkelijker op gang te krijgen.
Uit de zaal kwam ook de opmerking om eigenaren meer vrijheid te geven in de invulling van hun vastgoed; daar worden de regels dikwijls als belemmering ervaren. Iemand opperde om een deel van het rendement aan een lokaal fonds te doneren, wat beter zou aansluiten bij wat de omgeving wil dan wat de ontwikkelaar of zelfs gemeente bedenkt. Maar ook vanuit de zaal: “er is geen geld over om wat weg te geven zolang we zoveel procent sociaal op moeten nemen in onze programmering van de overheid!”. Enfin: de werelden botsten en dat geeft ons weer te denken over hoe we die beter samen kunnen brengen.
Want waar we het allemaal over eens waren: je moet het ook maar een keer gaan proberen met pilots en experimenten en vervolgens die heel transparant als overheid én marktpartij delen met de buitenwereld. Hoe en waarom was het wel of niet mogelijk? Alleen zo komen we verder. Dit sluit aan bij diverse City Deal projecten, waarover we op de website www.citydealbinnensteden.nl (binnenkort) meer vertellen.
