Slim benutten van ruimte rondom winkels: intensivering van winkelpanden

Het transformeren van leegstaande ruimte in en rondom winkelpanden biedt veel potentie voor extra woningen en het verlevendigen van binnensteden. Dit is de eerste van een reeks artikelen over intensivering van winkelpanden. Via slimme ruimtelijke oplossingen zijn winkelen, wonen en andere functies goed te combineren. Daarbij gaat het niet alleen om de lege ruimte boven de winkels maar kan ook het betrekken van ruimtes naast of rondom winkels transformaties mogelijk maken.

Wie door winkelstraten loopt en met een schuin omhoog kijkt, ziet vaak direct leegstaande ruimte boven de winkels. Hier ligt een enorme potentie om nieuwe woon- of werkruimte te creëren. Er is in Nederland al veel ervaring opgedaan met slimme oplossingen om die ruimte te benutten zonder dat het ten koste gaat van de winkelfunctie. Die projecten bieden inspiratie om de vele beschikbare ruimte rondom winkels in te zetten voor andere functies zoals wonen, horeca of voorzieningen.

Boven de winkel: van rommelhok tot inkomstenbron

Udo de Goede heeft als partner van het bedrijf Bovendewinkel veel ervaring met zulke transformaties. Hij zag veel ruimte waar winkeleigenaren niet naar omkeken. “Dat was vaak een rommelhok met wat oude voorraad of wat soms gebruikt werd als kantine.” Steeds meer eigenaren zagen de potentie om die ruimtes anders in te zetten om zo extra inkomsten te genereren. Dat vraagt wel een grote investering weet De Goede. “Het gaat om flinke bouwprojecten om het op een kwalitatief goed niveau te krijgen. Er moet zeker bij oudere panden bijvoorbeeld geïnvesteerd worden in het isoleren van het dak, het verwijderen van asbest, en het brandveilig maken.” Om het benutten van de leegstaande bovenverdiepingen aantrekkelijker te maken bedacht Bovendewinkel een oplossing voor het ontzorgen van eigenaren.  Zij onderzoeken de panden van eigenaren en geven inzicht in de benodigde ingrepen, de technische haalbaarheid en het mogelijk rendement. Daarbij probeert het bedrijf het woonproduct te standaardiseren, bijvoorbeeld met prefab elementen, zodat het op grote schaal en binnen minimale tijd en tegen lage kosten kan worden gerealiseerd. “Die woningen kunnen best compact zijn,” licht De Goede toe. “Maar het moeten wel kwalitatieve, volwaardige woningen zijn, die we direct ook duurzaam maken.”

Boven de Spar City

Deze aanpak werd bijvoorbeeld toegepast boven de Spar City aan de Marktstraat in Enschede. Een beeldbepalend pand, bestaande uit een hoofdgebouw en een losstaand voormalig koetshuis aan een binnenterrein, waarvan de bovenverdiepingen 7 jaar hebben leeggestaan. Een perfecte plek dus om een bijdrage te leveren aan het terugdringen van het woningtekort. Bewoner Jelma Bil woont er nu dan ook naar grote tevredenheid: “Je hoeft maar een stap naar buiten zetten en dan zit je al op terras op deze centrumlocatie. Soms is het natuurlijk wel rumoerig in een binnenstad, maar als je de deur dichttrekt hoor je weinig meer”.

Toch duurde het lang voordat het pand klaar was voor bewoners. Een sluitende business case was lastig door de hoge kosten van de transformatie. Daarom werkte Bovendewinkel met een prefab unit voor de keuken en badkamer, om zo de bouwtijd te verkorten. Deze unit vormt de kern van het appartement, die op locatie werd geassembleerd. De woningen hebben geen binnenwanden, maar woon- en slaapvertrekken worden van elkaar gescheiden door de gecombineerde badkamer- en keukenunit. De bestaande 2e etage werd vergroot, er zijn nieuwe gaten voor raamkozijnen in de gevel aangebracht, en alle gevels en het dak werden geïsoleerd. Op deze wijze werden in totaal 8 appartementen gecreëerd op twee verdiepingen. De toegang tot de woningen vindt plaats via het oude koetshuis, dat eerder als opslag voor de winkel diende. Daar kwam een doorgang naar de binnenplaats, met een opgang naar de woningen.

Transformatie boven de Spar City aan de Marktstraat in Enschede (bron: Bovendewinkel)

Rondom de winkel

Het voorbeeld uit Enschede laat zien dat niet alleen de ruimte boven winkels slimmer benut kan worden, maar ook de omliggende ruimte. De lege ruimte achter de winkel kan dan plek bieden aan een gemeenschappelijke tuin en de toegang tot de woningen. Slimme oplossingen voor die toegang zijn essentieel, want winkels willen doorgaans niet de aantrekkelijke etalageruimte opofferen voor een deur naar woningen. Soms lukt het om die deur aan het zicht te onttrekken, bijvoorbeeld achter de reclame van de winkel of in een halletje, maar meestal is de ruimte achter of naast de winkel nodig voor de toegang naar bovenetages. In Amsterdam zijn er achter en tussen sommige panden bijvoorbeeld brug- en trapconstructies geplaatst om zo woningen te kunnen realiseren.

Bij transformatie van winkelpanden met behoud van de winkelfuncties is het dan ook belangrijk om “geïntegreerd te denken over verschillende panden”, stelt architect Bob Custers van VOCUS architecten. Zijn bureau is gespecialiseerd in transformaties in binnensteden. “Het vraagt om samenwerking met je buurman of -vrouw. Dat maakt nieuwe oplossingen mogelijk zoals het doorbreken van scheidingsmuren tussen winkelpanden en het zoeken naar opgangen die logisch worden geïntegreerd.” Custers geeft het voorbeeld van Haarlem, waar een voormalige stoffenzaak getransformeerd wordt tot een multifunctionele plek met een fietsenstalling, woonunits voor Oekraïense vluchtelingen en ruimte voor impactondernemers. “Het nadenken over meerdere invullingen voor de winkelmeters helpt om tot andere oplossingen te komen”, ziet de architect. “Vaak los je de leegstand niet op met een nieuwe winkel erin. Er moeten gewoon andere functies in om het pand überhaupt weer in gebruik te krijgen.”

Visualisatie vogelvlucht Kruisstraat 30-32 Haarlem – copyright VOCUS architecten bna bv

Panden koppelen in Den Haag

Geïntegreerd kijken tussen panden is ook wat Martijn Lentze van 070 Vastgoed doet in Den Haag. Onder het motto “het pand van de buren komt maar één keer te koop”, verwierf 070 Vastgoed een monumentaal winkelpand naast eentje die al in hun bezit was. De aankoop van de verhuurde winkel op de begane grond, met ongebruikte bovenetages, stelt hen in staat deze bovenetages bij hun aangrenzende hotelontwikkeling te voegen. “Wij geven zo een nieuw leven aan gebouwen”, legt Lentze uit. Dat was nodig op die plek aan de Spuistraat, want de volledige winkelruimte die vrijkwam toen de H&M jaren geleden vertrok, was te groot om nog nieuwe huurders voor te vinden. Met een vastgoedfonds werkte hij aan een constructie waarbij zij aan de voorkant een kleiner winkeloppervlak verhuren, en Lentze de overige ruimte voor de hotelontwikkeling kan gebruiken. “We willen met de bestaande gebouwen een optimale situatie creëren”, legt hij uit. Daarvoor verduurzaamt 070 Vastgoed de panden, maakt een dakterras en wil het in de kelder horeca realiseren. Een achtergelegen pand moet gezien de slechte staat zelfs opnieuw worden opgebouwd. Door de stevigere nieuwe constructie kan het direct een extra etage krijgen. Natuurlijk is elke plek anders, maar het project biedt inspiratie voor veel andere binnensteden die kampen met leegstand. Met slimme ruimtelijke oplossingen krijgt de overbodig geworden winkelruimte een nieuwe functie die bijdraagt aan een levendige binnenstad.

Video over de transformatie van Spuistraat 12 in Den Haag (bron: 070 Vastgoed)

Tips van Bob Custers (VOCUS architecten) om de ruimte boven en rondom winkels beter te benutten:

• Bij verbouwing moet je meteen zorgen voor extra hoogte, want dat verbetert de aanpasbaarheid van gebouwen. Panden moeten van kleur kunnen verschieten met verschillende functies. In historische panden is de daarvoor benodigde overmaat vaak aanwezig en daarom geschikt om andere functies te integreren. 
• Transformeer het casco van winkels zodat het gekoppeld is aan de gevels. De draagstructuur en de gevelritmiek moeten een logische relatie hebben, zodat je makkelijk kunt herverkavelen en andere indelingen kunt maken. Als wij iets nieuws bedenken moet het over bijvoorbeeld drie jaar weer een andere functie kunnen vervullen. 
• Kijk naar de mogelijkheden die ontstaan als naastgelegen panden bij de transformatie worden betrokken.

Verder lezen? Bekijk ook eens deze bronnen.

Dit artikel is onderdeel van een serie publicaties van City Deal Dynamische Binnensteden en Platform31 over handvatten om leegstaande ruimte in en rondom winkelpanden te transformeren en intensiveren. De volgende artikelen zullen zich richten op de rol van gemeenten bij transformatie, randvoorwaarden en succesfactoren, en de impact van deze transformaties op binnensteden.

De City Deal Dynamische Binnensteden
is een initiatief van Agenda Stad

© 2024 City Deal Dynamische Binnensteden