Bas Buvelot (CBRE IM) over de binnenstedelijke transformaties van warenhuizen

De City Deal Dynamische Binnensteden is inmiddels ruim een jaar onderweg. Nu de eerste initiatieven vanuit de deelnemende steden vorm beginnen te krijgen, wordt het tijd om deze ideeën te toetsen in de markt. We spreken vastgoedman Bas Buvelot, sinds 2018 directeur asset development bij CBRE Investment Management (CBRE IM). In die rol houdt hij zich bezig met investeringsfondsen waarin winkelvastgoed zit in de binnensteden van de City Deal en andere Nederlandse steden. Buvelot is al jaren werkzaam in de branche en kent de binnenstedelijke projecten van groot tot klein, van traditioneel tot vernieuwend. Met als belangrijkste wapenfeiten: zijn nauwe betrokkenheid bij de Markthal in Rotterdam, de grootschalige transformatie in de binnenstad van Tilburg de afgelopen jaren bij vorige werkgevers en de binnenstedelijke gebiedsontwikkeling Amsterdamse Poort bij CBRE IM.

Waar houdt CBRE Investment Management zich mee bezig?

“Bij CBRE IM werken we met een kleine eigen ontwikkelafdeling en vrijwel altijd samen met externe ontwikkelaars aan transformatieprojecten en herpositioneringen van vastgoed voor de fondsen die we managen. Je hebt vaak lokale kennis nodig, zeker wanneer we verder willen gaan dan het klassieke ‘wonen, winkels en werken’. Daarom werken we met partners samen om tot de juiste invulling van projecten te komen.

Mensen kennen CBRE vooral van de Amerikaanse advisory-tak, maar wat wij als Investment Management doen moet je daarvan gescheiden zien. Wij zijn asset manager voor grote institutionele beleggers. Zo hebben we een uitgebreid woningenplatform en grote kantoorprojecten. Maar we staan ook bekend om ons gevarieerde winkelplatform: van convenience zoals supermarkten tot projecten als de Koopgoot in Rotterdam en de Amsterdamse Poort in Zuidoost maar ook highstreet assets in de grote steden met onder andere warenhuizen zoals Bijenkorf, Hema en (voormalige) V&D. Kortom: op veel goede plekken in grotere binnensteden hebben we vastgoed in eigendom en vanuit daar zijn we met de transformatieopgave bezig.”

Hoe zie je de binnensteden zich ontwikkelen?

“Als je naar de warenhuizen kijkt: daar komen hoogstens op de eerste of tweede verdiepingnog winkels, maar daarboven zijn er geen partijen meer te vinden die voor zoveel meters gaan. Die warenhuizen vormen een interessante transformatieopgave. Wat moeten we met de panden die eerst een V&D en toen Hudson Bay waren, wat is er mogelijk?

De binnenstad krijgt er meer functies bij en het vertrekpunt is dat de consument degene is die bepaalt. We zijn online gaan winkelen en ons gaan oriënteren, horeca heeft een enorme inhaalslag gemaakt in de binnensteden en we gaan steeds meer naar de binnenstad om te verblijven en vermaakt te worden. Daarmee wordt de openbare ruimte ook steeds belangrijker. Daarnaast willen steeds meer mensen wonen in de binnensteden. Die verdichtingsopgave brengt ook weer een vraag mee naar vermaak, voorzieningen zoals cultuur en educatie en natuurlijk infrastructuur.”

Welke ontwikkelingen zie je naast de warenhuizen?

“Naast de verandering in functies spelen er natuurlijk nog bredere vraagstukken. ESG is een enorm belangrijk onderdeel aan het worden van de proposities die we aanbieden. Hoe ga je om met de verduurzaming van de binnenstad? Duurzaamheid op technisch niveau van de panden en het energieverbruik is een hygiënefactor geworden. Dat moet gewoon gebeuren, klaar. Maar we willen een stap verder gaan: hoe zorg je dat de binnenstad bereikbaar en leefbaar blijft voor iedereen, en niet alleen voor de happy few? Hoe bouw je betaalbare woningen en hoe combineer je dat met plek voor zelfstandige ondernemers in de binnenstad, en niet alleen die grote winkelbedrijven? Dit vraagt een visie op hoe de letterlijke bereikbaarheid van de binnenstad zich moet ontwikkelen. Hoe gaan we om met de beperkte ruimte, hoe faciliteren we de bevoorrading van winkels in combinatie met thuisbezorgen? Stuk voor stuk vraagstukken waarop we antwoorden moeten formuleren. En dat doen we vaak met partners, denk bijvoorbeeld aan Q-Park en DHL. Q-Park exploiteert relatief veel parkeergarages bij onze winkels en met hen kijken we hoe we die ruimte optimaal kunnen benutten voor de veranderingen in de samenleving.”

Welke invloed hebben deze ontwikkelingen op jullie werk?

“Het wordt een stuk breder dan puur het vastgoed en de gebouwde omgeving. Als er iets niet flexibel is, zijn het stenen. Toch moeten we met ons vastgoed mee kunnen bewegen met maatschappelijke ontwikkelingen en gebouwen zo transformeren dat het nu geschikt is voor functie A, maar misschien straks ook voor functie B. Dan heb ik het zowel over de gebouwde vorm, maar ook over het type bestemming en de regelgeving. We willen de zekerheid dat een gebied of gebouw mee kan verkleuren met ontwikkelingen die de manieren waarop mensen wonen, werken, winkelen en ontspannen veranderen.

Omdat onze investeerders een langetermijnperspectief hebben, willen we dat het vastgoed zo gepositioneerd wordt dat het ook in de toekomst te verhuren blijft. We kijken dus niet alleen naar de huurstromen maar, om toekomstbestendig te zijn en relevant te blijven voor investeerders, juist breder. In de basis moet de financiële business case natuurlijk kloppen. Het is altijd van belang een juiste balans te hebben tussen de hoeveelheid inkomsten en het risico dat je loopt.”

Transformatie voormalige V&D-panden

In Maastricht komt in een project van jullie in een voormalige V&D nu een Zara, terwijl in de transformatie van de oude V&D in Den Haag onder andere de Universiteit Leiden komt. Kun je ons meenemen in hoe zo’n proces gaat en hoe die keuzes worden gemaakt?

“In basis worden wij als team uitgedaagd om te komen met de juiste visie en de business case. En dan is het aan ons om de investeerders uiteindelijk te overtuigen. In feite moet je van een probleem, meestal leegstand of het mogelijke vertrek van een partij, een nieuwe kans maken. Het begint altijd met de plek en de binnenstad waar het zich bevindt. Wat kenmerkt die binnenstad, welke gebruikers zijn er en lopen er rond? Hoe kun je daarop inspelen?

Voor de voormalige V&D in Den Haag hebben we allerlei mogelijkheden en ‘asset classes’ de revue laten passeren, van kantoren, hotel tot woningen. Wat speelt er in de stad? Wat is er bouwkundig mogelijk met dit bestaande pand? Dat alles komt samen in wat wij het beste concept en uiteindelijk ook de beste business case vinden voor die betreffende plek. Natuurlijk moet je dan de gemeente vanaf dag één meenemen. Zeker in het geval van de oude V&D-panden: dat zijn cruciale plekken in grote binnensteden die je nieuw leven in wilt blazen. De gemeente heeft ons hier ook echt gepusht om met een invulling te komen waar de binnenstad ook echt wat aan heeft.

Dit viel op zijn plek met een zoekvraag vanuit de Universiteit Leiden voor uitbreiding. Die zijn al op meerdere plekken gehuisvest en zagen op deze centrale en prominente plek kans voor het maken van een universiteitscampus. De keuze voor deze invulling zorgt voor een heel ander publiek in de binnenstad van Den Haag. Ook voor andere eigenaren is dit een enorme kans omdat je een jong publiek met een ander bestedingspatroon en andere bezoektijden van de binnenstad erbij krijgt. Daarnaast neemt ook de vraag naar andere functies toe, zoals bijvoorbeeld studentenhuisvesting.”

Hoe ging dat proces bij de transformatie van het voormalige V&D-pand in Maastricht?

“In het voorbeeld van Maastricht hebben we het echt over een topplek, waar alles samenkomt. Dat de V&D en Hudson Bay daar niet zijn geslaagd zegt vooral iets over de veranderende vraag en niet over de locatie en het pand. Zara is op dit moment wereldwijd een van de best presterende retailketens, die gaan daar een hele mooie winkel neerzetten. Los daarvan doen we ook data-analyses en werken we met verschillende adviseurs. Met al die input, zowel vanuit de markt als vanuit de consument en vanuit de gemeente, kijken we wat het beste is voor een plek. Uiteindelijk moet je iets vinden wat past bij de visie van het fonds en de investeerders erachter. Het is onze taak om de juiste propositie en het juiste concept te vinden.”

Naast de winkelruimte hebben jullie hier gekozen voor appartementen, hoe ging dat?

“We hebben een behoorlijk lang proces gehad met de gemeente Maastricht, omdat zij aanvankelijk nog echt het geloof hadden dat er een nieuw warenhuis zijn intrede zou doen die op alle etages winkelruimte zou huren. Terwijl wij vanaf dag één hebben aangegeven dat we daar echt geen mogelijkheid voor zagen. In de kelder, op de begane grond en eerste verdieping wel, met mogelijk de tweede verdieping – want het blijft het hoofdwinkelgebied – maar wij zagen meer in het toevoegen van andere functies die deze plek ook op andere tijdstippen gaat activeren.

Een warenhuis is moeilijk te herontwikkelen, omdat je enorme vloervelden hebt met hele beperkte daglichttoetreding. Zonder fysieke ingrepen zijn kantoren of woningen niet mogelijk, omdat wetgeving eist dat er daglicht moet zijn. Gezien de toplocatie in hartje Maastricht hebben we besloten nieuwbouwappartementen toe te voegen.

We hebben in het gebouw een binnentuin gecreëerd door letterlijk de zaag te zetten in het pand. Er is nu een enorm gat in het midden van het pand over meerdere lagen, dat we na de zomervakantie van 2024 zijn gaan opbouwen. Zo’n operatie in een historische binnenstad vergt centimeterwerk met kranen die ’s nachts opgebouwd worden, met enorm veel afstemming met de omgeving en de gemeente. Daar zie je dat het nog wel eens best stroperig kan verlopen: het project wordt soms benaderd alsof we bouwen in een groen grasveld buiten de stad, maar dit is echt andere koek. Meer flexibiliteit bij de gemeente om zo’n complexe transformatie mogelijk te maken zou dan soms fijn zijn.”

De keuze om letterlijk de zaag te zetten in zo’n enorm pand is natuurlijk ook een keuze om heel veel meters weg te nemen in het project, wat effect heeft op de business case. Je moet het dan terugverdienen met wat er wel over blijft. Hoe neem je zo’n besluit?

“Dat klopt, maar vergeet niet dat leegstand ook pijn doet. Op een gegeven moment moet je doorschakelen naar een nieuwe business case die ook in de toekomst zijn waarde houdt. Je moet echt een langetermijnvisie hebben. De specifieke case in Maastricht had behoorlijk wat uitdagingen. Dat had bijvoorbeeld met sociale huurappartementen niet gekund, met de mix van middenhuur en vrije sector appartementen wel.”

Omdat de bouwplaats midden in het winkelgebied ligt, is ervoor gekozen om de kraan óp het gebouw te plaatsen. Dit vergde versteviging van de bestaande constructie. Maar ook een strakke, nachtelijke operatie waarbij de kraan in delen door vrachtwagens is aangevoerd, op straat in elkaar is gezet en vervolgens via een tijdelijke kraan op het gebouw geplaatst. Credit: Janssen de Jong Bouw.

Wat zijn naast deze grote, ingrijpende transformaties projecten waar jullie mee bezig zijn?

“In Utrecht hebben we in het grachtenpand Klein Blankenburg aan de Oudegracht de niet gebruikte verdiepingen omgevormd tot 7 appartementen. Dan moet je goed nadenken over de ontsluiting, aangezien de indeling van de retailruimte op de begane grond commercieel goed moet blijven.

Ook de Koopgoot in Rotterdam: een beeldbepalend onderdeel van de binnenstad waar we echt slagen aan het maken zijn met de branchering en uitstraling. In de directe omgeving van de Koopgoot zijn ook veel positieve ontwikkelingen en daar moeten we ook steeds op inspelen.

De rode draad is dat we continu kijken hoe we de binnenstad interessant kunnen houden voor de consument. Dat kan kleinschalig zijn, maar soms zijn het ook transformaties die de hele binnenstad aangaan. Dat zijn ingewikkelde processen waar alle stakeholders op een goede manier met elkaar moeten samenwerken. Het is niet meer van deze tijd om alleen te kijken naar dat vastgoedobject van jezelf.”

Dat raakt aan één van de projecten van de City Deal: ‘Vastgoed voor dummies’. Hoe zorg je ervoor dat je dezelfde taal spreekt?

“De eerste vraag is natuurlijk: wie zijn de dummies? Er is best wat onbegrip over en weer als je aan tafel zit met elkaar. Ik denk dat het heel belangrijk is voor zowel de vastgoedkant als voor de gemeentelijke kant: hoe zorg je ervoor dat je in een open setting met elkaar praat? Aan beide kanten van de tafel houden we soms te veel de kaarten tegen de borst, en daar gaat nooit het beste project van komen. We zouden zoveel kunnen winnen door aan het begin van het traject te weten wat elkaars belangen zijn en welke issues er spelen. Daarnaast zie ik ook nog wel eens dat er weinig onderscheid wordt gemaakt tussen hoe een gemeente een project in een weiland benaderd en een complexe binnenstedelijke transformatie.

Wat ook meespeelt is dat elke gemeente het weer anders intern georganiseerd heeft. We zien gemeentes waarbij de verschillende afdelingen bijna allemaal als afzonderlijke bedrijven functioneren, terwijl er ook gemeentes zijn waar er echt een projectteam is met alle disciplines direct aan tafel. Het zou goed zijn voor ons als vastgoedpartij om dat aan de voorkant te snappen. Met welke afdelingen hebben we te maken, met welke doorlooptijd moeten we rekening houden? Als je dat niet aan het begin weet, heb je er jarenlang last van. Vanuit de vastgoedkant gedacht: we hebben ook nog wel eens de neiging om vol op het gaspedaal een project in te gaan. Ik kan mij voorstellen dat dit voor frustratie zorgt bij de gemeente. Kortom: in een vroeg stadium de kaarten op tafel en sámen over een locatie en de opgaves nadenken zou al zoveel schelen.

Wat we ook veel terugzien is een gebrek aan capaciteit bij de gemeente om met het plan aan de slag te gaan, ook bij de grote steden. De focus ligt daardoor al snel op woningbouw, waardoor commercie af en toe een ondergeschoven kindje is. Terwijl juist die commercie belangrijk is voor de aantrekkingskracht en economie. Een plek waar je alleen kunt wonen is immers geen aantrekkelijke plek.

We zijn nu zelf bezig op een aantal plekken om culturele partijen toe te voegen. Dan merk je dat die ook weer een andere taal spreken. Dus het gaat niet alleen om de gemeente versus vastgoed, ook met de eindgebruiker moeten we leren dezelfde taal te spreken. Alleen al het verschil tussen een ‘papa en mama winkeltje’ voor wie het vastgoed letterlijk het pensioen is, en een multinational brand voor wie het pand maar een van de vele duizenden vestigingen is. Natuurlijk heb je daar andere gesprekken mee en daar is ook nog veel ruis op de lijn weg te nemen.”

Hoe zie jij de binnenstad voor je in 2050?

“Nadenken over de verre toekomst is altijd lastig en dan moet je zeker breder denken dan alleen het vastgoed. Gebouwen mee laten bewegen met maatschappelijke trends is belangrijk. Ook een efficiënter gebruik van de ruimte door co-living of deelgebruik kan het vastgoed flexibeler maken. Die trend zie ik wel doorzetten.

De grootste uitdaging is hoe we de binnenstad klimaatadaptief maken, ervoor zorgen dat een plek simpelweg bewoonbaar en begaanbaar blijft. De binnenstad is bij uitstek een stenen gebeuren, dus we moeten vergroenen en over wateropvang en energiesystemen nadenken. Als je wil gaan verdichten en andere functies gaan toevoegen, loop je vanzelf tegen een energietekort aan. Dit zijn vraagstukken die je niet alleen als vastgoedpartij of gemeente kan oplossen.

De consument is het afgelopen decennium minder fysiek gaan winkelen. De generatie die met de telefoon in de hand is opgegroeid komt eraan, maar ook zij hebben behoefte aan de fysieke winkel- en ontmoetingsplekken. Dat gaat vragen om een andere invulling van de binnenstad. We hadden het al over educatie in de binnenstad, maar ik zie ook de oude ambachten weer terugkomen. Dat biedt beleving, is belangrijk voor duurzaamheid. De weggooimaatschappij is voorbij. Maar ook mobiliteit zal steeds ingewikkelder worden als we gaan verdichten. Hoe gaan we om met vervoersstromen, komen er hubs aan de rand van de stad waar mensen pakketjes kunnen ophalen en ondernemers bevoorraad worden door kleinere busjes?

De binnenstad blijft de plek waar mensen samenkomen en elkaar willen ontmoeten. Dat zal wat mij betreft in 2050 niet anders zijn. De diversiteit aan functies die we in de binnenstad kwijt willen verandert ons werk en onze business case. Het wordt meer fluïde en flexibel en vraagt meer creativiteit. Het is fantastisch om dat samen met de gemeente en eindgebruikers op te pakken.”