Op 16 mei 2024 organiseerde de City Deal Dynamische Binnensteden een sessie op de Dag van de Projectontwikkeling van de NEPROM met als thema “Ontdek de verborgen potentie van binnenstedelijk vastgoed”. In de zaal zaten met name vastgoedprofessionals die zich bezighouden met de binnenstad. Vastgoed speelt immers een sleutelrol in onze City Deal! Kwartiermaker Arno Ruigrok en programma coördinator Jos Sentel vertelden over de City Deal, aangevuld met prikkelende presentaties van Bob Custers (architect / eigenaar van VOCUS Architecten) en Stef Weekers (projectleider van Morgen Mooier Maken van Gemeente Utrecht).
In de interactieve sessie werden de mogelijkheden verkend om het gebruik van leegstaande ruimtes boven en achter winkels in binnensteden nieuw leven in te blazen. Precieze cijfers ontbreken (daar wordt aan gewerkt in de City Deal), maar er wordt geschat dat er 3 miljoen vierkante meter onbenut potentieel ligt in de binnensteden en dat daar volgens onderzoek van Stec Groep in theorie zo’n 70.000 woningen gerealiseerd kunnen worden. Het is hoog tijd dat gemeenten, eigenaren en ontwikkelaars creatief en intensief gaan samenwerken om dit onzichtbare potentieel te benutten. Wat voor mindset vraagt dit van ontwikkelaars en eigenaren? Zo brengen we de dynamiek (terug) in deze ruimtes en daarmee in de binnenstad!
Stef Weekers pleitte voor het zien van de binnenstad als hart van de stad; niet alleen geografisch maar ook als orgaan dat voor doorbloeding zorgt van de omliggende, vaak meer kwetsbare wijken. Als de binnenstad niest zijn de omliggende wijken verkouden. Hoe zorg je er daarnaast voor dat de binnenstad niet alleen economisch gezond is, maar ook een verscheidenheid aan functies te bieden heeft. Ook van belang is de schaalvergroting: kijk niet naar de problemen van de binnenstad op pandniveau of zelfs ‘slechts’ op straatniveau. Pas als je de problemen groter maakt zie je de creatieve oplossingen.
Bob Custers benadrukte het belang van eigenaarschap. Door meer woningen toe te voegen aan de stad zet je er meer mensen neer die zich verantwoordelijk voelen voor die omgeving. Bob besprak een case aan de Spuistraat in Den Haag, waar 70% van de verdiepingen boven de winkels niet gebruikt worden. Het grootste obstakel om hier wat aan te doen is onwetendheid, zo ontbreekt er simpelweg een lijst met eigenaren. Met veel moeite en creatieve oplossingen – zoals het oprichten van een zogenaamde BIZ (BedrijfsInvesteringsZone) met eigenaren in plaats van ondernemers – is eraan gewerkt om die onbenutte ruimtes in te zetten en een stappenplan op te stellen. Aan de samenwerking en wil lag het ondanks de complexiteit niet. Het project strandde (voorlopig althans) namelijk op nieuw woonbeleid van de Gemeente Den Haag die voorschrijft dat woningen niet kleiner dan 50m2 mogen zijn. Een ‘goed’ voorbeeld van hoe creativiteit op regelgeving kan stuiten. Een typisch probleem dat de City Deal wil aanpakken. Een tip die Bob nog meegaf: zorg waar mogelijk voor robuuste maatvoering. Als de bedoelde functie er niet lukt, houd je letterlijk ruimte over voor een andere invulling. Bijvoorbeeld een klimhal in de ruimte die oorspronkelijk voor warenhuis Marks & Spencer was bedacht!
Vanuit de zaal kwamen waardevolle toevoegingen met praktijkvoorbeelden vanuit de vastgoedwereld, zoals de Gooische Brink in Hilversum, de transformatie van een oude V&D tot een pand voor de Universiteit Leiden in Den Haag – wat leidt tot 7.000 nieuwe studenten per dag in de binnenstad die ook andere behoeften hebben – kantoren in een Hudson Bay in Rotterdam en nog veel meer. Een veelgehoorde wens vanuit ‘de markt’ richting de overheid was het kweken van basisbegrip van de rekensom die de beleggers en vastgoedeigenaren maken (waar we met het project Vastgoed voor Dummies in hopen te voorzien). En consistent beleid voeren, zodat niet halverwege de transformatie de regels veranderen.
Een zeer boeiende opmaat naar de vele samenwerkingen en innovaties die de City Deal de komende jaren gaat mogelijk maken.
