In gesprek met Bas Buvelot (CBRE IM) (oktober 2024)
In Maastricht komt in een project van jullie in een voormalige V&D nu een Zara, terwijl in de transformatie van de oude V&D in Den Haag onder andere de Universiteit Leiden komt. Kun je ons meenemen in hoe zo’n proces gaat en hoe die keuzes worden gemaakt?
“In het voorbeeld van Maastricht hebben we het echt over een topplek, waar alles samenkomt. Dat de V&D en Hudson Bay daar niet zijn geslaagd zegt vooral iets over de veranderende vraag en niet over de locatie en het pand. Zara is op dit moment wereldwijd een van de best presterende retailketens, die gaan daar een hele mooie winkel neerzetten. Los daarvan doen we ook data-analyses en werken we met verschillende adviseurs. Met al die input, zowel vanuit de markt als vanuit de consument en vanuit de gemeente, kijken we wat het beste is voor een plek. Uiteindelijk moet je iets vinden wat past bij de visie van het fonds en de investeerders erachter. Het is onze taak om de juiste propositie en het juiste concept te vinden.”
Naast de winkelruimte hebben jullie hier gekozen voor appartementen, hoe ging dat?
“We hebben een behoorlijk lang proces gehad met de gemeente Maastricht, omdat zij aanvankelijk nog echt het geloof hadden dat er een nieuw warenhuis zijn intrede zou doen die op alle etages winkelruimte zou huren. Terwijl wij vanaf dag één hebben aangegeven dat we daar echt geen mogelijkheid voor zagen. In de kelder, op de begane grond en eerste verdieping wel, met mogelijk de tweede verdieping – want het blijft het hoofdwinkelgebied – maar wij zagen meer in het toevoegen van andere functies die deze plek ook op andere tijdstippen gaat activeren.
Een warenhuis is moeilijk te herontwikkelen, omdat je enorme vloervelden hebt met hele beperkte daglichttoetreding. Zonder fysieke ingrepen zijn kantoren of woningen niet mogelijk, omdat wetgeving eist dat er daglicht moet zijn. Gezien de toplocatie in hartje Maastricht hebben we besloten nieuwbouwappartementen toe te voegen.
We hebben in het gebouw een binnentuin gecreëerd door letterlijk de zaag te zetten in het pand. Er is nu een enorm gat in het midden van het pand over meerdere lagen, dat we na de zomervakantie van 2024 zijn gaan opbouwen. Zo’n operatie in een historische binnenstad vergt centimeterwerk met kranen die ’s nachts opgebouwd worden, met enorm veel afstemming met de omgeving en de gemeente. Daar zie je dat het nog wel eens best stroperig kan verlopen: het project wordt soms benaderd alsof we bouwen in een groen grasveld buiten de stad, maar dit is echt andere koek. Meer flexibiliteit bij de gemeente om zo’n complexe transformatie mogelijk te maken zou dan soms fijn zijn.”
De keuze om letterlijk de zaag te zetten in zo’n enorm pand is natuurlijk ook een keuze om heel veel meters weg te nemen in het project, wat effect heeft op de business case. Je moet het dan terugverdienen met wat er wel over blijft. Hoe neem je zo’n besluit?
“Dat klopt, maar vergeet niet dat leegstand ook pijn doet. Op een gegeven moment moet je doorschakelen naar een nieuwe business case die ook in de toekomst zijn waarde houdt. Je moet echt een langetermijnvisie hebben. De specifieke case in Maastricht had behoorlijk wat uitdagingen. Dat had bijvoorbeeld met sociale huurappartementen niet gekund, met de mix van middenhuur en vrije sector appartementen wel.”
