Vastgoed Vertaald
Veel binnenstedelijke transformaties en vastgoedontwikkelingen lopen vast of lopen vertraging op door onderling onbegrip. De stakeholders spreken niet dezelfde taal of zijn niet transparant (genoeg) over hun belangen. De City Deal Dynamische Binnensteden schijnt in Vastgoed Vertaald het licht op de soms ondoorzichtige vastgoedwereld. Als een soort ‘Vastgoed voor dummies’ helpt het gemeentes, ontwikkelaars en eigenaren om goed voorbereid het gesprek aan te gaan. Dat doet Vastgoed Vertaald op drie manieren: een verzameling van veelgestelde vragen, een uitwerking van archetypische eigenaren en een serie van vastgoedcolleges.
Met onderstaande ‘veelgestelde vragen’ kun je snel en overzichtelijk antwoorden vinden op de vragen die je niet durft te stellen in een gesprek met een vastgoedeigenaar. Deze vragen en antwoorden komen vanuit de overheid en markt, en bieden een goed beginpunt om je vastgoed kennis bij te spijkeren. Welke vragen moet je jezelf stellen voor je in gesprek gaat over een vastgoedtransformatie?
Hoe kom ik te weten wie eigenaar is van een pand?
De eigenaar kan via het Kadaster worden opgezocht. Wanneer de eigenaar niet duidelijk is – bijvoorbeeld bij gedeeld eigendom, is aanvullend onderzoek nodig. Denk aan het raadplegen van het Handelsregister van de Kamer van Koophandel, of juridisch onderzoek naar eigendomsstructuren. Ook informatie van makelaars of lokale ondernemers kan daarbij helpen.
Op welke manier zijn de entiteiten te achterhalen die schuilgaan achter een vastgoedeigenaar?
Achterliggende entiteiten zijn te achterhalen via het Handelsregister en het UBO-register van de Kamer van Koophandel. Deze geven inzicht in eigendomsstructuren en uiteindelijk belanghebbenden. Ook bieden jaarrekeningen en concernstructuren aanvullende informatie. Denk bij complexe eigendomsverhoudingen aan openbare bronnen of gespecialiseerde databanken.
Welke typen eigenaren zijn er, en hoe verschillen hun belangen of handelingsperspectieven?
Er zijn verschillende type vastgoedeigenaren in de binnenstad actief, zoals institutionele investeerders, ondernemer-eigenaren of woningcorporaties. Hun betrokkenheid en investeringsruimte lopen sterk uiteen. Waar de ene eigenaar gericht is op waarde creatie, houdt de ander vastgoed vooral in bezit vanuit strategisch oogpunt.
Wat is het verschil tussen een belegger, assetmanager en beheerder?
Een belegger is eigenaar van het vastgoed en investeert voor rendement. Een assetmanager werkt in opdracht van de belegger en zorgt ervoor dat het vastgoed zijn waarde behoudt en goed presteert. De beheerder (property manager) verzorgt het dagelijkse, praktische beheer, zoals onderhoud, huurincasso en contact met huurders.
Kan een gemeente een pand opkopen?
Ja, dat kan. Een gemeente kan een pand opkopen, mits dit past binnen de wettelijke kaders en gemeentelijke doelen. De aankoop moet gemotiveerd worden vanuit het algemeen belang, bijvoorbeeld het realiseren van woningbouw of het verbeteren van de leefomgeving. Er mag geen sprake zijn van winstbejag.
Waarom wordt de ruimte boven een winkel nog steeds niet verhuurd?
De ruimte boven winkels blijft vaak leeg door een mix van praktische, juridische en financiële obstakels. Vaak ontbreekt een eigen opgang, is de staat van onderhoud slecht of zijn de verbouwingskosten te hoog. Daarnaast kunnen versnipperd eigendom, gebruik als opslagruimte of het ontbreken van creativiteit bij de ondernemer ook meespelen.
Wanneer zijn eigenaren bereid om mee te werken aan een transformatie?
De bereidheid om mee te werken aan een transformatie hangt sterk af van financiële haalbaarheid, duidelijkheid over beleid en procedures en respect voor eigendomsrechten. Ook vertrouwen in partnerschap en een helder toekomstperspectief helpt daarbij. Eigenaren willen weten waar ze aan toe zijn, wat er van hen wordt verwacht en wat het hen oplevert.
Welke invloed heeft financiering op de transformatie van vastgoed?
De invloed van financiering op transformatie hangt vooral af van de hoogte van de hypotheek en de financieringsafspraken die de eigenaar met de bank heeft gemaakt. Is de schuldenlast hoog, dan is de bereidheid om mee te werken aan een transformatie vaak minder groot. Bij een lage schuldenlast heeft de eigenaar meer ruimte om mee te werken.
Waarom wordt de huur van een pand niet verlaagd?
De huur van een pand kan niet maar zo worden verlaagd. Vaste lasten zoals hypotheeklasten, onderhoud en belastingen moeten namelijk worden gedekt. Bovendien kan een lagere huur de marktwaarde van het vastgoed negatief beïnvloeden. Dit heeft weer gevolgen voor de toekomstige inkomsten van de eigenaar en de afspraken die met de bank zijn gemaakt.
Wat is de invloed van onzekerheid over beleid of marktontwikkeling op de houding van eigenaren?
Onzekerheid over regels, procedures of vraag vanuit de markt leidt tot terughoudendheid. Eigenaren stellen dan investeringen uit en wachten af. Beleid dat verandert of onduidelijk is, versterkt dit effect. Voor een succesvolle transformatie zijn duidelijke kaders, transparantie en vertrouwen belangrijk. Deze bieden eigenaren de zekerheid die zij nodig hebben om in beweging te komen.
Wat zijn bepalende factoren voor de flexibiliteit van eigenaren?
De flexibiliteit van vastgoedeigenaren hangt af van juridische, financiële en contractuele beperkingen. Langdurige huurcontracten en financieringsvoorwaarden kunnen aanpassingen belemmeren. Ook een gebrek aan kennis, creativiteit of eigen middelen speelt een rol. Hierdoor is snel inspelen op veranderingen vaak lastig.
Op welke manier beperken juridische of fiscale constructies de handelingsruimte van een eigenaar?
Structuren zoals erfpacht of Verenigingen van Eigenaren (VVE’s) beperken vaak de flexibiliteit. Ook fiscale afschrijving, BTW-plicht of overdrachtsbelasting zijn van invloed. Keuzes kunnen daardoor financieel onaantrekkelijk of risicovol zijn. Dit maakt het voor eigenaren lastig om snel en effectief in te spelen op veranderende omstandigheden.
Wat is de invloed van het schaalniveau (lokaal versus landelijk) op het gedrag van eigenaren bij een transformatieopgave?
Lokale eigenaren zijn vaak meer betrokken, eenvoudiger en sneller aanspreekbaar, maar hebben vaak minder middelen. Landelijke partijen denken strategischer maar zijn soms trager en lastiger te binden aan lokale initiatieven en doelen. Transformatie vraagt daarom om maatwerk in benadering: met oog voor timing, taal en toon.
Wanneer is er voor een eigenaar genoeg zekerheid om te investeren?
Wanneer er duidelijkheid is over proces, financiering en risico’s. Zekerheid zit vaak niet in garanties maar in voorspelbaarheid en haalbaarheid. Snelle(re) procedures en actieve ondersteuning vanuit gemeente en andere stakeholders helpen ook.
Waarom blijven panden zo lang leeg staan?
Panden blijven vaak lang leeg door hoge kosten, juridische beperkingen, versnipperd eigendom en gebrek aan motivatie of creativiteit bij eigenaren. Daarnaast speelt soms ook onzekerheid over toekomstige ontwikkelingen een rol. Dit zorgt ervoor dat eigenaren liever afwachten dan investeren in veranderingen.
Waarom komt er geen woning in het pand?
Dit heeft vaak te maken met praktische, financiële en juridische uitdagingen. Niet elke locatie is geschikt om te wonen, of het pand zelf is ongeschikt om er een woning van te maken. Soms zijn de verbouwingskosten te hoog of ontbreekt de benodigde vergunning. Of de eigenaar beschikt niet over de creativiteit of het organisatorisch vermogen.
Mis je een vraag?
Laat het ons weten via info@citydealbinnensteden.nl en we gaan aan de slag met het antwoord.
Mis je een vraag?
Laat het ons weten via info@citydealbinnensteden.nl en we gaan aan de slag met het antwoord.
