De maatschappelijke impact van transformatie van leegstaande ruimte boven winkels

Het transformeren van leegstaande ruimte in en rondom winkelpanden biedt veel potentie voor extra woningen, werkplekken en voorzieningen in binnensteden. Dit is de derde van een reeks artikelen over intensivering van winkelpanden. We bespreken hoe zulke transformaties bijdragen aan sociale veerkracht, culturele levendigheid en duurzaamheid, naast de economische voordelen ervan. Dat vraagt wel om een benadering die breder kijkt dan alleen directe financiële opbrengsten. De verschillende waarden in kaart brengen maakt duidelijk welke partijen allemaal profiteren van transformatie.

Veel binnensteden hebben een transitie ingezet waarbij zij veranderen van plekken gefocust op consumptie naar plekken waar mensen willen verblijven: van place to buy naar place to be. Door ook ontmoeting en beleving centraal te stellen, blijven binnensteden aantrekkelijk voor bezoekers in tijden van online shoppen. Daarnaast dwingt het woningtekort om leegstand in binnensteden aan te pakken. Zo ontstaat een mix van functies die essentieel is om binnensteden dynamisch te houden. Door panden te intensiveren ontstaat er ruimte voor nieuwe functies zoals woningen, werkplekken, horeca, cultuur en maatschappelijke voorzieningen.

Sociale waarde

Het intensiveren van winkelpanden kan binnensteden versterken als plekken waar mensen elkaar ontmoeten en waar gemeenschappen vorm krijgen. Architect Sanne van Manen (Platform Woonopgave) constateert in een publicatie voor de City Deal Dynamische Binnensteden dat de sociale veerkracht in de huidige situatie vaak laag is in de binnenstad: “Er is hier minder sprake van sterke gemeenschappen tussen bewoners. De verhuisbewegingen zijn hoog, de woningen vaak minder geschikt voor gezinnen met kinderen en er is een gebrek aan buurthuizen.” Het toevoegen van woningen en andere functies versterkt de leefbaarheid en sociale controle. Er is dan meer activiteit na sluitingstijd, wat een gunstig effect heeft op de veiligheid.

Van Manen stelt daarom nieuwe doelgroepen voor die de binnenstad kunnen verlevendigen. In plaats van jonge starters spreekt zij van jonge blijvers. Dat vraagt om kwalitatief goede woningen die flexibel genoeg zijn om aan te passen aan verschillende levensfases. Een andere mogelijke doelgroep zijn vitale ouderen waarvan de kinderen het huis hebben verlaten. Voor deze groep kan kleiner wonen in de buurt van voorzieningen aantrekkelijk zijn.

Naast wonen zijn er andere functies die zorgen voor meer sociale verbinding in binnensteden. Een goede programmering van het winkelaanbod, horeca en evenementen zorgt voor meer en waardevolle ontmoetingen tussen mensen. Door de concurrentie van het online winkelen is deze extra sociale beleving essentieel voor binnensteden. Ook kunst, cultuur en erfgoed kan hier aan bijdragen.

Culturele waarde

Binnensteden zijn bij uitstek plekken met grote culturele waarde. We vinden hier vaak veel monumentale panden en erfgoed, wat de identiteit van steden versterkt. Door plek te bieden aan makers en culturele voorzieningen als theaters en bibliotheken wordt die culturele functie uitgebreid. Het is tegelijkertijd een mogelijkheid om naast winkelbezoekers andere doelgroepen aan te spreken en de aantrekkelijkheid te vergroten.

Een voorbeeld hiervan is vernieuwde Kerkbrink en Gooische Brink in Hilversum, waar leegstaande winkelruimte plaats gaat maken voor de nieuwe bibliotheek en een publiek toegankelijk collectiegebouw van museum Beeld & Geluid. De gemeente Hilversum ontving hier ruim een miljoen euro voor vanuit de Impulsaanpak Winkelgebieden. De transformatie brengt nieuwe functies naar de binnenstad en zorgt zo voor meer levendigheid. Ook versterkt het de identiteit van Hilversum als mediastad. Deze ontwikkeling in Hilversum past in een bredere landelijke trend waarbij naast winkelen ook andere voorzieningen weer terug komen in binnensteden.

Duurzaamheidswaarde

Transformeren van leegstaande ruimte biedt ook kansen voor verduurzaming van binnensteden. Volgens architect Sanne van Manen is de nood aan klimaatadaptatieve maatregelen in binnensteden groot. Het zijn plekken met doorgaans weinig groen en veel hittestress. Onderzoeksbureau Stec Groep stelt dat verduurzaming en woningbouw gecombineerd kunnen worden door slimme ontwerpkeuzes. Zij geven het voorbeeld van een tochtsluis met inpandige lift, die warmteverlies voorkomt bijopenstaande winkeldeuren. Door de integratie van een inpandige lift in de tochtsluis ontstaat een toegang naar de bovenliggende woningen. Een ander voorbeeld is plafondisolatie om warmteverlies naar de woningen te voorkomen, waardoor het energielabel van de winkelruimte verbetert.

Het beter benutten van bestaande leegstaande ruimte is duurzamer dan nieuwbouw of het slopen van gebouwen. Architect Sanne van Manen stelt in een publicatie voor de City Deal Dynamische Binnensteden dat dit niet alleen gaat om het hergebruiken van schaarse materialen, maar ook om het beschermen van sociale en culturele waarden: “Slopen vernietigt naast grondstoffen ook geschiedenis en sociale structuren.”

Economische waarde

Transformatie van winkelgebieden kan tevens aanzienlijke economische meerwaarde bieden. Er ontstaat meer stedelijke dynamiek door via intensivering van panden functies zoals wonen, horeca en publieke ruimte toe te voegen.  Ook kan er ruimte worden geboden aan werken en economische activiteiten met een stadsverzorgende functie, zoals reparatie- en maakbedrijven. Gemeenten profiteren dan van een sterkere stadseconomie, vastgoedeigenaren van waardegroei, en ondernemers van een breder publiek. Dit leidt zo tot hogere bezoekersaantallen, meer bestedingen en versterking van de lokale economie.

Maatschappelijke baten realiseren

De besproken waarden laten zien dat intensivering van winkelpanden zowel positieve maatschappelijke als economische effecten heeft. Functiemenging in binnensteden heeft gunstige effecten voor de leefbaarheid en aantrekkelijkheid. Toch komt intensivering van winkelpanden in de praktijk vaak moeilijk van de grond. Het vraagt grote investeringen om ruimtes toegankelijk te maken voor andere functies. In winkelpanden is de toegang naar boven bijvoorbeeld vaak verdwenen om de etalageruimte zo groot mogelijk te kunnen maken. Dat vraagt om kostbare oplossingen, bijvoorbeeld het toegankelijk maken van bovenliggende ruimtes via een trap aan de achterkant van een winkelpand.

Ook het toevoegen van maatschappelijk-culturele functies is, ondanks de duidelijke maatschappelijke meerwaarde voor een gebied, in de praktijk vaak ‘niet rond te rekenen’. De huurprijzen liggen te hoog voor deze organisaties en sociale en culturele waarden laten zich lastig monetariseren. In de praktijk van binnenstedelijke transformatie dreigt het belang van deze functies dus onder te sneeuwen.

Waarden inventariseren

Bij transformatie moet daarom niet alleen worden gekeken naar de directe economische kosten en baten, maar ook de bredere maatschappelijke meerwaarde. Onderzoeker Rinske Brand spreekt hierbij van een value case, die de meervoudige waarden van een ontwikkeling laat zien. Het in kaart brengen van alle waarden moet voorafgaan aan de businesscase stelt zij, zodat duidelijk is wie allemaal profiteert van een ontwikkeling.

Een dergelijke brede benadering heeft ook onderzoeksbureau Decisio. Voor de City Deal Dynamische Binnensteden onderzochten zij twee casussen waarbij een gebied niet meer economisch aantrekkelijk was door leegstaand vastgoed. Met het toevoegen van maatschappelijke functies kan de leefbaarheid en aantrekkelijkheid terugkomen in het gebied. Om die bredere impuls voor het gebied inzichtelijk te maken gebruikt Decisio een verandertheorie waarmee de verschillende effecten worden geïnventariseerd (zie afbeelding). Dit stimuleert om anders te kijken naar ontwikkelingen die niet van de grond komen met alleen de ‘harde rekensom’ van economische kosten en opbrengsten.

Redeneerlijn als kader voor uitwerking maatschappelijke meerwaarde. (Bron: Decisio)

Een vergelijkbare bredere benadering zien we in de gemeente Dordrecht, die een maatschappelijke businesscase liet opstellen voor de aanpak van de binnenstad.  Deze businesscase concludeert dat de toekomstplannen van de gemeente zorgen voor een kwaliteitsimpuls aan de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte. Onder andere de vergroeningsplannen en de bredere programmering met cultuur en horeca zorgen voor meer verblijfskwaliteit voor bezoekers en een hoger woongenot voor bewoners. Dit leidt tot hogere vastgoedwaarden en meer bestedingen in de binnenstad becijferde Decisio.

Regierol gemeenten

In een eerder artikel in deze reeks benadrukten we al de belangrijke rol van gemeenten bij het aanpakken van leegstand. Voor de maatschappelijke meerwaarde van transformatie zullen vastgoedeigenaren zich niet vanzelfsprekend verantwoordelijk voelen, hoewel levendige binnensteden ook in hun voordeel zijn als de vastgoedwaarde toeneemt. Gemeenten hebben een essentiële regierol voor het samenbrengen van de verschillende belangen in binnensteden en om te helpen bij de eerste stappen van transformatie. Een gemeentelijke subsidie, zoals Gouda en Amsterdam die hebben, kan helpen om de onrendabele top te dekken als er bijvoorbeeld winkelmeters moeten worden opgegeven voor het maken van een toegang naar de woningen. Bij de regierol hoort ook het sturen op passende functies op de juiste plekken. De gemeente Nijmegen kiest er bijvoorbeeld voor om in het kernwinkelgebied geen woningen op de begane grond meer toe te staan, zodat transformeren van leegstand niet ten koste gaat van een levendig straatleven op plintniveau. Zulke keuzes vragen om duidelijke toekomstvisies op binnensteden waarin de verschillende waarden een plek krijgen. Alleen door verder te kijken dan het rendement op de korte termijn ontstaan toekomstbestendige binnensteden.

Verder lezen

De City Deal Dynamische Binnensteden
is een initiatief van Agenda Stad

© 2025 City Deal Dynamische Binnensteden